河南省房地产估价技术指引之六
——收益法中直接资本化法运用应注意的问题
直接资本化法是收益法具体运用形式之一，为规范直接资本化法的运用，提高估价技术水平及报告的实用性，根据有关准则制定本技术指引。在河南省行政区域内运用直接资本化法进行房地产估价时，除遵守《房地产估价规范》外还应遵守本估价技术指引。
一、运用直接资本化法估价步骤
（一）测算未来第一年净收益；
（二）确定资本化率；
（三）计算收益价值。
二、第一年净收益求取
未来第一年净收益计算方法与报酬资本化法中净收益计算方法相同，但应注意：
（一）第一年净收益应采用市场租金按正常使用情况下存在的空置、收租损失及其他收入测算，即使有租赁合同约定第一年不存在空置、收租损失，也应考虑在价值时点之后剩余收益期内的平均空置、收租损失情况，以使资本化率调整体系与类似净收益流模式下的报酬率、剩余收益期建立对应关系。
（二）直接资本化法计算公式中净收益为年末净收益，如果是年初、年中净收益，直接资本化法计算公式应做相应变动，或将年初、年中净收益转化为年末净收益。
（三）通过租赁收入测算净收益的，应关注租金内涵、出租人负担费用，防止运营费用多计或漏计。
三、资本化率求取及其数据库建立
（一）资本化率求取途径
选用市场提取法求取。测算某类房地产资本化率时，应选取在区位、类型、净收益流模式等方面具有良好可比性且数量不少于三个的可比实例，利用每个可比实例第一年末净收益与市场价值的比值，再根据每个可比实例与此类房地产的相似度及净收益、市场价值资料的可信度，采用算术平均值法综合确定该类房地产的资本化率。同时，应关注可比实例在土地使用期间届满时是否允许续期等相关规定，以及对成交价格的影响；如果成交价格含收益期结束时建筑物或剩余期限土地使用权价值，则实例资本化率含收益期结束时建筑物或剩余期限土地使用权价值因素。
当可比实例的剩余收益期与某类房地产差异较大时，应对实例资本化率进行收益期因素调整，方法是制作净收益变化规律相同条件下剩余收益期与资本化率对照表进行调整；或将实例价格调整为相同剩余收益期的价值再进行测算。
（二）建立资本化率数据库
估价机构应根据市场资料分析确定不同区位、类型、净收益流模式下的房地产资本化率，逐步建立资本化率数据库，提高直接资本化法的运用效率及使用效果。
四、收益价值及报告提示内容
不考虑收益期结束时建筑物或剩余期限土地使用权价值下确定的资本化率，将其用于直接资本化法时，估价结果是估价对象在价值时点剩余收益期的收益价值，未考虑收益期结束时建筑物或剩余期限土地使用权价值的折现，完整的收益价值按照《房地产估价规范》4.3.16规定计算。同时，以下两种情况可在报告中进行提示：
（一）在土地出让合同等未约定土地使用期间届满后土地续期及地上建筑物处置相关条款时，根据估价目的及估价委托要求，可在估价报告中对估价结果不含收益期结束时建筑物或剩余期限土地使用权价值在价值时点的折现价值进行说明。
（二）价值时点无法预测未来土地使用期间届满后是否允许续期及续期补交地价款法规政策时，对土地使用期间届满时房地产价值判断、分析存在较大的不确定性。根据估价目的及估价委托要求，可在估价报告中对土地使用期间届满时是否允许续期及续期补交地价款法规政策的影响进行说明。
五、其他应注意的问题
（一）适用范围：适宜评估存在大量租售市场资料的类似房地产，特别是存在大量租售市场资料的类似街区、专业市场的房地产批量评估以及持有加转售模式中期末转售价格评估。对资本化率难以合理确定的房地产进行估价时，不宜采用直接资本化法。
（二）收益期的影响：在房地产收益期的中后期，随着剩余收益期的减少，资本化率加速增加，更应关注剩余收益期调整；收益期的后期若干年，资本化率变化幅度大，不宜采用直接资本化法。
六、如与上级行业组织发布相关准则、指导意见不一致，以上级行业组织发布相关准则、指导意见为准。
七、本估价技术指引自2020年1月1日起施行。
