河南省房地产估价技术指引之四（试行）
——营业税改征增值税后房地产估价中应注意的问题
自2016年5月1日起在全国范围内全面推开营业税改征增值税（以下简称“营改增”），现行房地产业等纳税人由原来缴纳营业税改为缴纳增值税，涉及税制转换和政策调整，较为复杂。“营改增”对房地产业等产生重大影响的同时，也对房地产估价中相关内容及估价数据产生较大影响。为使我省房地产估价机构和房地产估价师在估价活动中做好衔接，现将“营改增”后房地产估价中应注意的问题总结如下，供参考。
一、对房地产价格、价值内涵的影响
（一）对市场价格内涵的影响
市场价格是指某种房地产在市场上的平均交易价格，交易价格为包括增值税的交易价格。
房地产税收估价，应说明估价结果中是否包增值税。
（二）对抵押净值内涵的影响
抵押净值为抵押价值减去预期实现抵押权的费用和税金后的价值。此税金包含房地产转让时所计算的增值税税额。
二、对估价假设和限制条件的影响
在估价计算过程中，对增值税的计算选择简易计税方法或一般计税方法，其计税方法的选择依据和理由，需根据必要性原则在估价报告“估价假设和限制条件”中进行说明。
三、比较法估价测算问题
（一）对交易实例成交价格进行统一税费负担计算时，应弄清成交价格内涵，关注卖方应纳增值税的是否存在转嫁问题；同时，个人转让房屋的个人所得税应税收入不含增值税，买方应纳契税计征时的成交价格不含增值税。
免征增值税的，确定计税依据时，成交价格、转让房地产取得的收入不扣减增值税额。
（二）转让不动产增值税计算
在计算转让不动产增值税时要区分是否为房地产开发企业销售自行开发的房地产项目；区分一般纳人、小规模纳税人；区分一般计税方法、简易计税方法；区分不动产为取得还是自建；区分取得（自建）不动产日期等问题。
1. 单位和个人转让不动产增值税计算（不适用房地产开发企业销售自行开发的房地产项目）
（1）一般纳税人
转让2016年4月30前不动产，可选择简易计税方法计税或一般计税方法计税。转让2016年5月1日后不动产，适用一般计税方法计税。
简易计税方法：
公式1：适用于转让2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产
应纳增值税=（全部价款和价外费用 - 不动产购置原价或取得不动产时的作价）÷（1+5﹪）×5﹪
公式2：适用于转让2016年4月30日前自建的不动产
应纳增值税=全部价款和价外费用÷（1+5﹪）×5﹪
一般计税方法：
公式3：一般计税方法销项税额计算公式
销项税额=全部价款和价外费用÷（1+11﹪）×11﹪
（2）小规模纳税人（个人转让其购买的住房除外）
公式4：适用于小规模纳税人转让其取得（不含自建）的不动产
应纳税额=（全部价款和价外费用 - 不动产购置原价或取得不动产时的作价）÷（1+5﹪）×5﹪
公式5：适用小规模纳税人转让其自建的不动产
应纳税额=全部价款和价外费用÷（1+5﹪）×5﹪
（3）个人转让其购买的住宅
公式6：适用于个人将购买不足2年的住房对外销售
应纳增值税=全部价款和价外费用÷（1+5﹪）×5﹪
2. 房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税计算
（1）一般纳税人
公式7：一般计税方法
应纳销项税额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11﹪）×11﹪；
当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款
公式8：房地产老项目，可以选用的简易计税方法
应纳税额=全部价款和价外费用÷（1+5﹪）×5﹪；
（2）小规模纳税人
公式9：小规模纳税人，适用简易计税方法
应纳税额=全部价款和价外费用÷（1+5﹪）×5﹪；
四、收益法估价测算问题
（一）计算出租型房地产的租赁收入时，应关注租金价格的内涵，并与运营费用计算相吻合。
（二）房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税，个人出租房屋的个人所得税应税收入不含增值税。
（三）以经营租赁方式出租其取得不动产增值税计算
1. 一般纳税人
出租2016年4月30前取得的不动产，可选择简易计税方法计税或一般计税方法计税。出租2016年5月1日后不动产，适用一般计税方法计税。
简易计税方法：
公式10：适用出租2016年4月30日前取得的不动产
应纳税额=含税租赁收入÷（1+5﹪）×5﹪；
一般计税方法：
公式11：一般计税方法销项税额计算公式
销项税额=含税租赁收入÷（1+11﹪）×11﹪；
2. 小规模纳税人
公式12：（适用出租除住房以外的不动产）
应纳税额=含税租赁收入÷（1+5﹪）×5﹪
公式13：适用个体工商户和其他个人出租住房
应纳税额=含税租赁收入÷（1+5﹪）×1.5﹪
公式14：适用单位出租住房
应纳税额=含税租赁收入÷（1+5﹪）×5﹪
五、成本法、假设开发法估价测算问题
运用成本法、假设开发法时，销售税费中包含增值税，应关注计税适用前提及计税方式的变化。开发利润为缴纳增值税情况下的利润。
六、估价活动中应注意的其他问题
（一）在估价过程中，要准确判定属于一般纳税人、小规模纳税人等。要区分增值税销项税额、增值税进项税额、增值税应纳税额，根据具体情况确定如何计算使用。要准确表达适用增值税率、征收率等概念。
（二）“营改增”后，房地产转让市场、房屋租赁市场及建筑成本、房地产行业利润水平等有可能发生变化，房地产估价机构和房地产估价师要做好市场调研工作，及时更新基础数据、计算参数等技术资料。
（三）增值税的计算比原营业税的计算相对复杂，房地产估价师应认真学习相关内容并及时关注最新信息，防止漏算、错算。
（四）全省各房地产估价机构在使用本技术指引中，如遇其他特殊情况，应及时向协会反馈意见。
（五）该指引自2016年5月1日起执行。
2016年4月30日
